針對(duì)開發(fā)商拒絕購房者公積金貸款現(xiàn)象，去年底，住建部、財(cái)政部等四部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確指出開發(fā)商不得限制、阻撓、拒絕購房人使用公積金貸款。近期多地出臺(tái)新規(guī)，維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益，公積金貸款提速。
“新華視點(diǎn)”記者在上海、廣東、福建等多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，明目張膽拒絕公積金貸款的現(xiàn)象已大幅減少，但仍有開發(fā)商采用設(shè)置認(rèn)籌金比例、交款期限以及拒絕組合貸等方式，變相拒絕公積金貸款，損害購房人的權(quán)益。
多地出臺(tái)新規(guī)，明目張膽拒貸大幅減少
近期，深圳、武漢、蘭州等城市出臺(tái)規(guī)定，規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程、壓縮貸款審批時(shí)限、加大拒絕公積金貸款懲處力度等，保障購房者使用公積金貸款。
據(jù)了解，公積金貸款的前提條件是樓盤到公積金管理中心備案，若不備案，就無法進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)。多地對(duì)開發(fā)商到公積金管理中心備案做了明確規(guī)范：南京明確開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)與住房公積金中心簽訂住房公積金貸款按揭協(xié)議;福州明確，將原本樓盤封頂才能辦理公積金備案，提前到取得預(yù)售許可證15天內(nèi)。
有的地方限定貸款審批時(shí)限。武漢、蘭州和合肥等地提出，自公積金貸款申請(qǐng)受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審批;廣州明確自受理貸款申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成審批。
不少地方加大了查處和懲罰的力度。青島市對(duì)于拒不整改的開發(fā)商，暫停其項(xiàng)目網(wǎng)上簽約和預(yù)售監(jiān)管資金撥付，并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案;廣州規(guī)定，對(duì)拒絕職工使用住房公積金貸款，除被責(zé)令限期整改外，將被處以一萬元罰款;福州明確了拒絕公積金貸款拒不改正的，計(jì)入信用檔案，并對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金進(jìn)行監(jiān)管，完成整改前暫停網(wǎng)簽。
記者近日走訪福州、廣州、深圳等多地樓盤發(fā)現(xiàn)，在各地出臺(tái)新政策嚴(yán)控之下，絕大部分樓盤表示接受公積金貸款，只有個(gè)別樓盤明確拒絕。在福州即將開盤的陽光城檀府樓盤，一置業(yè)顧問明確表示不接受公積金貸款。“現(xiàn)在是項(xiàng)目預(yù)約階段，需要在指定的銀行定存十萬元，后期開盤只針對(duì)有預(yù)約的客戶。”
有開發(fā)商設(shè)置認(rèn)籌比例、交款期限條件變相拒絕公積金貸款
記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然明目張膽拒絕公積金貸款的現(xiàn)象少了，但一些開發(fā)商通過設(shè)定一些難以達(dá)到的購房條件，變相拒絕公積金貸款。記者走訪上海樓市發(fā)現(xiàn)，近日一些樓盤對(duì)購房者提出繳納認(rèn)籌金的條件，個(gè)別樓盤認(rèn)籌金需達(dá)到總房?jī)r(jià)的八成，這就將不少打算公積金貸款的購房者拒之門外。
有的樓盤設(shè)置交款期限，變相拒絕公積金貸款。在上海閔行區(qū)一個(gè)熱門樓盤，置業(yè)顧問表示，并不拒絕公積金貸款，但合同內(nèi)注明選房后45天內(nèi)交齊全款。由于購房者怕違約，為穩(wěn)妥起見，往往被迫選擇交全款。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)查之下，開發(fā)商之所以仍然設(shè)置條件拒絕公積金按揭貸款，主要原因有二：
首先，資金回籠慢。隨著熱點(diǎn)城市購房成本的上升，公積金貸款額度通常低于貸款的總額，不少購房者必須采取公積金加商業(yè)貸款的組合貸形式。實(shí)際上，組合貸款操作程序較為繁瑣，即使公積金審批放款加快了，商業(yè)貸款由于額度限制等因素，最終也會(huì)導(dǎo)致放款慢。
“這樣放款周期長(zhǎng)了，也拉長(zhǎng)了房企回款周期，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率下降，房企難免產(chǎn)生抵觸情緒。”一位樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，對(duì)于開發(fā)商來說，回款率是其考核的剛性指標(biāo)。
開發(fā)商拒絕公積金貸款另一個(gè)原因是，房企開發(fā)過程中往往需要和銀行合作，不少銀行同意放貸的條件之一就是獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)房貸客戶，所以開發(fā)商希望客戶更多選擇商業(yè)貸款。
細(xì)化監(jiān)管政策，加大處罰力度
據(jù)了解，目前5年以上住房公積金個(gè)人住房貸款利率為3.25%，遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率4.9%。以貸款100萬元為例，同為期限20年，公積金貸款可比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款少還20多萬元，能有效減輕職工的購房負(fù)擔(dān)，與購房者切身利益密切相關(guān)。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，解決房企拒絕公積金貸款的問題，要“堵”也要“疏”。一方面，要加大開發(fā)商拒絕公積金貸款的處罰力度，另一方面要進(jìn)一步降低公積金貸款本身的操作門檻，簡(jiǎn)化公積金貸款流程，縮短公積金放款時(shí)間。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)性細(xì)化政策，比如要監(jiān)管認(rèn)籌金與總房款額度比例、細(xì)化合同管理，重點(diǎn)查處設(shè)置不合理的交款期限、變相拒絕公積金貸款的霸王條款。
多位公積金中心管理人員表示，對(duì)限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的行為取證難、處罰力度小，“即使廣州規(guī)定的1萬元罰款對(duì)于開發(fā)商來講也起不到震懾作用，應(yīng)加大處罰力度”。
對(duì)于多地發(fā)文提出的開發(fā)商拒絕公積金貸款將記入企業(yè)信用檔案，多位業(yè)內(nèi)人士建議，要定期把明確拒絕公積金貸款的不誠(chéng)信開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行公示。只有管理部門多方聯(lián)動(dòng)，把誠(chéng)信制度跟開發(fā)商拿地、銷售掛起鉤來，開發(fā)企業(yè)才不敢拒絕公積金貸款。
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