繼兩天前北京海淀雙新村2宗地塊、順義幸福西街1宗地塊“觸頂”搖號成交百億后，6月16日，北京迎來“王炸”地塊的成交。當天，亦莊新城、朝陽奶西、石景山廣寧村3宗宅地現場競拍，最終以149.82億元全部成交，平均溢價率14.28%。
受地塊自身條件影響，兩宗雙觸頂搖號成交，一宗雖未觸頂，但其溢價率也達到12.07%。其中，成為本次土拍焦點的經開區X47R1地塊吸引31家報名，最終由江蘇如皋市國企中皋置業幸運搖號競得。而朝陽奶西村地塊和石景山廣寧村地塊分別由城建、保利發展攬入囊中。
6月16日，北京亦莊新城、朝陽奶西、石景山廣寧村3宗宅地以149.82億元全部成交。資料圖片
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30余家房企角逐亦莊“王炸”地塊
在6月16日成交的三宗地，熱度最高的當屬“王炸”經開區X47R1地塊。在體量較大、總價近80億元、需建設5.3萬平方米現房面積的嚴苛條件下，經開區X47R1地塊仍吸引31家房企參與競拍，并且在線上競價時就達到上限價格79.12億元。最終，中皋置業以79.12億元+5.3萬平方米現房銷售面積幸運搖號摘得該宗地，溢價率15%，成交樓面價約4.44萬元/平方米。
據天眼查顯示，中皋置業成立于2018年，為國有企業，總部位于江蘇省南通市如皋市，實為如皋市人民政府下屬企業。對此，北京資深地產評論人澤龍認為，“31中1”令中皋置業一舉拿下亦莊超級王炸地塊X47，從而成功進京。
該地塊位于亦莊河西區，用地規模約7.74公頃，建筑規模約17.8萬平方米，容積率為2.3。是一宗純住宅地塊，無配建，由于地塊規模較大，起始價達到68.8億元。
對于其成為“王炸”地塊的理由，北京鏈家研究院分析師岳微認為，地塊所在區域住宅用地具有稀缺性。2017-2020年，河西區作為亦莊新房主要供應板塊，住宅產品以限競房為主；近兩年來，亦莊新房供應更是集中在開發程度較低的臺湖、馬駒橋板塊。自2020年中海、金茂、合生、建發、保利+中交、華潤+城建6家房企激烈競拍66輪，最終中海79億競得河西區X46R1、X46R2不限價住宅用地，打造中海京叁號院后久未上新。足以見得，河西區改善需求旺盛而供應不足，住宅用地具有稀缺性。
從價格來看，經開區X47R1地塊期房銷售指導價格7.7萬元/平方米，現房銷售指導價格7.9萬元/平方米。與緊鄰的新房項目相比，價格基本持平，與周邊次新二手房掛牌價相比，甚至出現部分“倒掛”。
中指研究院土地事業部負責人張凱也認為，地塊周邊亦莊金茂府二手房售價超10萬元/平方米，且考慮到X47所在區域的住宅用地存在稀缺性，吸引超30家房企報名并不意外。
“亦莊河西板塊可以說是近年來最具發展潛力的‘產住融合’區。地塊被多個核心產業園區環繞，北側緊鄰云計算產業園、奔馳大廈，南側緊鄰生物醫藥產業園及電子產業園。”岳微表示，地塊周邊北京二中經開學校投入使用、亦莊T1線通車、龍湖天街開業等生活配套的完善，都提升了地塊價值。
奶西新房銷售帶火地塊成交
此次另一宗又觸頂搖號的地塊位于朝陽奶西村，其吸引了金茂、城建、招商、智地+朝開報名。最終北京城建以觸頂價34.5億元+1.2萬平方米現房銷售面積拿下此地塊，溢價率15%。
奶西村地塊土地面積約7.13萬平方米，起始價為30億元，用地性質為R2二類居住用地、U22環衛設施用地、B4綜合性商業金融服務用地。本次掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格34.5億元，“現房銷售”上限面積為1.2萬平方米。
此前朝陽區奶西村地塊出讓時皆獲得多家房企報名競拍，此時朝陽區在同一區域推出地塊，其熱度也在預期之中。
據張凱介紹，在6月11日剛剛開盤的同一板塊的金隅·望京云尚項目，開盤業績達到22.9億元，房源去化率達80%。2022年二批次集中供地成交的奶西29-319地塊、29-318地塊，對應開發了首開金茂望京樾、中建宸園，網簽率均超過70%和50%，奶西板塊認知度至此打響市場。
不過，“此次成交的朝陽奶西315-1地塊商業部分體量較大占比將近一半，考驗開發企業后期的招商運營能力。”張凱如是說。
岳微也認為，此次出讓的朝陽區奶西地塊雖然受制于大體量商業用地配建的拖累，但表現依然火熱，奶西板塊作為朝陽新產業基地第一輻射區，目前在售的新房項目開盤都有良好的表現，此次參拍的四家房企均在崔各莊板塊有開發經驗，房企區域深耕，不斷完善居住圈層，市場認知逐步形成，市場價值不言而喻。
保利發展勝出石景山地塊拉鋸戰
石景山廣寧村地塊只有保利發展和深耕石景山的中海新城兩家房企參與競拍。最終，在中海新城和保利發展兩家拉鋸戰中，保利發展以36.2億元拿下該地塊，溢價率12.07%。
該地塊位于石景山阜石路北側，地塊建筑規模約11.38萬平方米，起始價32.3億元，地價上限37.145億元，剔除非住宅部分，樓面均價4.3萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。
在張凱看來，石景山廣寧村地塊包含住宅用地、F3多功能用地、A334基礎教育用地，地塊性質復雜、配建較多，考驗房企開發和運營能力。
岳微也認為，石景山廣寧村地塊由四個小地塊組成，地塊性質較為復雜，配建體量大，對于房企資金壓力及建設要求較高，因此參與熱情相對較低。由于北京土拍頻繁出現現場搖號，房企競得不確定性增加，中海、保利等實力房企在京開發項目數量有所下降，參與熱門地塊競拍以外，也積極參與冷門地塊的競拍。
本周可以說是北京土拍的“黃金周”，一周成交了6宗地，成交金額超200億元。此前越秀地產搖中海淀四季青地塊的熱度還未褪去，就迎來了80億的經開區X47R1地塊。
在澤龍看來，在北京，拿地才是第一步，交付才是真“高考”。沒有良好的項目品質，單靠搖號想在帝都一夜“暴富”不可取。
6月20日，北京還將有7宗用地掛牌競拍。到那時，北京第一輪供應地塊出讓便完成。與此同時，第二輪供應地塊已在路上，昌平沙河高教園、北七家以及通州鄧家窯預申請地塊已經掛出。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 張彥君
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