江蘇南通中院宣判了一例影院拖欠房租的案件。
南通某影院與某商圈運營公司簽訂了《房屋租賃合同》、《綜合服務協議》，合同約定：影院承租運營公司位于南通崇川區某廣場的三個區域，租賃期限15年。2020年2月至7月因疫情影響，該影城停止營業，無法交付租金，協商不成，因拖欠租金遭到商場起訴，要求影院支付租金、綜合服務費以及違約金等費用。
崇川法院經審理認為，根據法律規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。但即使疫情屬于不可抗力，由于并不可歸責于合同任何一方，故由此導致的合同無法履行所造成的損失應由合同雙方分擔。所以判決運營公司對影院2020年2月至4月的三個月租金78222元及綜合管理費39111元酌情予以減免。
一審判決后，原告不服，提出上訴。南通中院二審駁回上訴，維持原判。
這樣的事例屢見不鮮。租金問題，究其根本，是地產行業大興之時影院惡意競爭，2014年-2016年這個時段，行業發展進入高峰期。那個時候，看到影院生意好做，大家都一哄而上。高票房風口，外界很多資本也紛紛進來逐利，包括地產商。競爭開始白熱化，就好比合理情況下租金50塊錢一個平方的店面，賣到100塊錢，還有人搶著要。哄搶場地所帶來的“反噬”，一場疫情又將這場反噬拉扯到極致。
疫情期間，有很多影院由于交不起租金又協商未成或訴諸法律或與商場撕破臉，其中由于租金糾紛被商場封鎖大門的例子也時有出現。在這種情形下，有的選擇申請破產，有的則將影院交給商場接管。
“即便是減半的租金，在沒有收入的情況下，影院還是負擔不起。”一位影院從業者感嘆道。
“很多三五百萬元票房的中小影院，都拖欠了兩三百萬元的房租，國內可能有1000家左右的電影院因為交不起房租被甲方接管了。”某行業人士表示。影院產業鏈承受了前所未有的壓力：現金流短缺的，無法撐過3個月。
然而，商業綜合體同樣也是疫情的“受害者”。商業地產的日子也同樣不好過，持續的疫情導致商戶很難正常開展經營，有知情人士表示，一些知名開發商旗下購物中心空置率甚至接近40%，還出現知名開發商的區域平均招商率跌到了70-80%的情況。這也是影院減租為什么這么難的原因之一。他們也焦灼于影院要求持續減免租金的訴求；已簽約未開業的影院，紛紛因之前簽約租金過高，要求重新洽談租金或解約……
影院是商業綜合體最大的“乙方”，長期以來兩者一直被認為是“黃金搭檔”，商業綜合體少不了影院，影院離不開商業綜合體。幾乎每一個大一點的購物中心在規劃中都有影院這一不可或缺的業態。而從場地上來講，影院是專用場地，一般很難轉作他用。所以，從某種程度上說，兩者確實是一榮俱榮一損俱損的關系。
在這樣的背景下，是時候探討新的合作關系。
以往，影院和商業綜合體之間均是采用“固定租金”的模式。這是開發商最穩定的收入來源。隨著城市經濟的發展和購物中心的逐步成熟，與其他商業業態一樣，電影院的固定租金每隔幾個租賃年度就會有一次相應的上調。特別是近5年來，往年票房高，場地受到哄搶，影院一年的租金能占據影院票房的20%~30%。如果把票房5%作為專項基金，3%為營業費，92%進行分賬，一般情況下影院最多只能拿到這部分的一半，也就是46%。如果拿20%付房租，剩下的26%用來付水電費、人工費、設備投資，以及辦公費、招待費之類的其他費用，真正的收益著實不多。
現在這個情形下，如若還是按照以前的思路，對大部分影院而言，基本沒有活路。當前情形下，需要考慮影院和開發商如何利益共享，風險共擔，以票房提成的方式支付租金。比如以票房收入的10%作為租金。這樣的方式就相對靈活，減少影院低谷時期的經濟壓力，不至于一下子陷入絕境。
同時，這種租金方式也將影院與商業綜合體之間的利益深度捆綁在一起，風險共擔、收益共享，而不是簡單的場地租賃關系。在影院運營時，開發商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創造票房收入。
時下，對影院而言，這也許是一種理想模式。然而，對于商業綜合體而言，也未必能夠接受。“很明顯，現在的票房和以前不能比，作為利益的另一方，商業綜合體很難接受。”一位行業人士說到。
盡管從短期來看，風險共擔、利益共享的分賬模式在疫情之下對于商業綜合體而言顯得有些“吃虧”，但長遠來看，如果商業綜合體繼續向影院和其他商戶收繳高額租金，那么遲早會有大批影院和商戶不堪重負從而關門倒閉，屆時商業綜合體也會慢慢變成空殼，這樣的結果想必是誰都不愿意看到的。而如若商業綜合體能夠分擔影院風險，二者相互依存，度過疫情寒冬的可能性也就可以更高一些，等到疫情過去，影院市場恢復生機，還可以為商業綜合體引流，使得商業綜合體得到更好的發展。
當然話也說回來，對于已經簽訂協議的影城，租金模式的改變無法一廂情愿，協商降租還是主要方式。而對于新建影城說，利益共享，風險共擔，這很可能也是未來影院入住商業綜合體的方式。影投公司也很可能將會選擇某商業品牌作為戰略合作伙伴，將旗下影院品牌作為唯一合作品牌，就像萬達廣場里的萬達影城一樣。原本沒有親緣關系的影院投資公司和商業綜合體之間，也是有可能抱團發展的。這一點，我們也在橫店影視的年報中發現了端倪，其2021年的年報顯示，橫店影視已經與三家大型商業集團簽訂了緊密型戰略合作協議（即橫店影視為唯一影城合作品牌），簽約的項目 70%為戰略合作企業項目，95%項目商務條件為純票房分賬或“階梯式”。這種模式，從源頭降低了運營成本，有效控制了投資風險。
總之，影院和商業綜合體是一榮俱榮，一損俱損的關系。在實體經濟都面臨困難的時刻，雙方都很難獨善其身，二者需要相互扶持，才能跨越艱難，影院在疫情期間，要給予商業綜合體更多理解，不能在行情好時“有福獨享”，行情差時“有難同當”；商業綜合體也應當多理解影院的難處，對于已經簽訂租金合同的，適當減少一些租金，對于還未簽訂租金合同的，可以考慮嘗試風險共擔、利益共享的模式。雙方需要探索更多合作模式，在不損害自身利益的前提下努力做到合作共贏。
（題圖及文中圖片來源：艾維電影圖庫，圖文無關）
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