新買的房子沒過兩年就出現了質量問題，維權時卻遭遇開發商各種推諉。多年來，這已是不少購房人的“心頭痛”。

未來，北京住宅工程有望引入“保險”環節：除了讓保險公司“監督”開發商把房子蓋好，后期購房人一旦發現質量問題還能申請索賠。近日，北京市住建委等部門聯合對《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見。按照征求意見稿，北京新建住宅將投保工程質量潛在缺陷保險。

投保擬寫入土地出讓合同

“住宅工程質量潛在缺陷保險”是開發商給自己蓋的房子上一份保險，后期購房人發現合同中約定的質量問題，可向保險公司申請索賠。

早在2007年，北京就針對部分保障房推出過工程質量保險試點。雖然當年保險公司與建設單位連合作協議都簽了，但后來此事無疾而終。

“當年沒能成功推行的主要原因在于開發商投保意愿太低。”工程質量保險專家、盛安保險技術股份有限公司CEO馬海騁分析，這種保險其實是在工程建設中引入保險環節，讓保險公司來專門監督工程質量。如果有質量問題，后期保險公司需要理賠，因此會對房子的質量把關更負責。“但在開發商看來，這似乎給自己增加了一個監管者，所以不太愿意投保。”

12年后的今天，投保或將變為強制性要求。征求意見稿明確，本市新建住宅工程項目，應當在土地出讓合同中，將投保工程質量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。如此來看，為住宅工程投保即將成為開發商拿地的必要條件。

“除了列入土地出讓條件外，政府部門后續還應有進一步的措施。”馬海騁建議，比如在后期施工許可方面，對是否投保予以審核。

征求意見稿還提出，如果保險公司指出建設項目存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，開發商不得通過竣工驗收。

業主申請后7日內核定

有了這項保險，業主在保險期內發現房子存在保險范圍內的質量缺陷，可向保險公司提出索賠申請。

至于承保范圍，既有“基本項目”——地基基礎工程和主體結構工程、保溫和防水工程，比如地基沉降、裂縫、外墻面坍塌、防水滲漏等;又有“附加項目”——需要開發商和保險公司約定，以附加險的方式提供，包括老百姓關心的裝修、供暖、空調、電梯工程等。如果房屋所有人或使用人未按要求、未根據設計用途合理使用房屋，超過設計標準增大荷載、擅自拆改房屋承重結構、擅自改變設備位置等造成質量缺陷，保險公司將不予賠付。

保險公司收到索賠申請后，應當在2日內派員現場勘查，7日內做出核定，情形復雜的30日內核定。對屬于保險責任的，達成賠償協議之日起7日內履行維修或賠償義務。

如果業主和保險公司對保險責任范圍和維修結果是否符合要求存在爭議，業主可以與保險公司共同委托第三方工程質量檢測鑒定機構進行檢測鑒定;對賠償金額存在爭議的，業主可以與保險公司共同委托房屋質量缺陷損失評估機構進行評估。

征求意見稿還要求保險公司制定《保險理賠應急預案》，對于影響基本生活且屬于保險責任范圍內的索賠申請，保險公司應當在收到索賠申請后的約定時限內先行組織維修，同時完成現場勘查。

保費會否抬升房價?

由于新房保險是開發商負責投保和交保費、業主申請索賠，這讓不少人擔心，這筆保費是否會影響房屋售價?

記者在征求意見稿中看到，開發商投保住宅工程質量潛在缺陷保險的保險費，可在建設項目總投資中的工程建設其他費用中列出。建設單位在辦理施工許可手續前，與保險公司簽訂書面保險合同，并一次性支付合同約定的保險費(含不高于30%的風險管理費用)。

“在北京，這筆保費對于開發商而言，基本上就是每平方米增加幾十塊錢而已。”馬海騁說，此前上海、深圳已經大范圍推行這種保險，上海保障房的費率是工程造價的1.25%，商品房是1.5%到1.8%，深圳市政府代建項目也主要在2%到3%之間。

工程造價并不是房價，而是成本價。也就是說，開發商承擔的保費其實并不算太高，能轉嫁到購房人身上的空間很小。

在馬海騁看來，這項保險重點解決了房子質量問題無人管的難題。因為現實中一些購房人遇到質量問題，再去找開發商，卻發現開發商甚至已經注銷了。

按照征求意見稿的要求，保險期間保險責任開始時間自建設工程竣工驗收合格兩年后起算。兩年內仍由開發商維修。“現行制度要求開發商抵押質量保證金兩年，兩年內一旦有質量問題，購房人還是可以找到開發商的。”馬海騁說。

新房保險可以保多久?征求意見稿并未明確給出期限。但以上海、深圳為例，最長保險期限是10年。馬海騁分析，大多數的房屋質量問題往往發生在交房10年內，可以通過保險予以保障。(曹政)

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