近年來，多家房企進軍長租市場，為該行業(yè)帶來深刻變化。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國近六年來流動人口規(guī)模一直保持在2億以上，其中藍領(lǐng)人群占比約15%-20%，為藍領(lǐng)公寓行業(yè)帶來巨大需求。
然而，供應(yīng)端的增速卻追不上需求端，國內(nèi)藍領(lǐng)公寓市場仍有近1000萬的需求缺口，目前仍處于藍海階段。
除了規(guī)模待擴張外，國內(nèi)的藍領(lǐng)公寓市場仍面臨較多難題。安全問題、房屋品質(zhì)以及企業(yè)盈利模式單一等痛點，是阻礙藍領(lǐng)公寓成長的主要因素。
市場空白 潛力有待挖掘
不同于面向零售端、以單間形式定價的白領(lǐng)公寓，藍領(lǐng)公寓大多數(shù)是做“B端的生意”，通過與企業(yè)合作，收取相關(guān)費用。一般來說，B端的穩(wěn)定性要強于C端，不確定性較小。因此，有人認為，藍領(lǐng)公寓“暴雷”的風險要小于白領(lǐng)公寓。
從客戶群體方面劃分，藍領(lǐng)公寓可以分為兩個類別：產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)宿舍模式和城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式。前者主要是面向園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工住宿需求，通過與園區(qū)企業(yè)、政府等合作，以服務(wù)園區(qū)企業(yè)為核心，提供住宿服務(wù)。而城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式，是面向城市核心區(qū)域的餐飲住宿、教育培訓(xùn)等服務(wù)業(yè)企業(yè)員工提供住宿服務(wù)。主要分布在城市核心區(qū)域以及以第三產(chǎn)業(yè)聚焦區(qū)域。
由于租客相對穩(wěn)定，且與產(chǎn)業(yè)園中的企業(yè)有緊密的聯(lián)動關(guān)系，以制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)能夠衍生足夠的住房租賃需求。同時，根據(jù)中國人民大學(xué)中國就業(yè)研究所與智聯(lián)招聘聯(lián)合發(fā)布今年第一季度《中國就業(yè)市場景氣報告》，上季度中介服務(wù)行業(yè)仍處于榜首，教育、培訓(xùn)、專業(yè)服務(wù)、休閑等行業(yè)仍相對較熱。這為藍領(lǐng)公寓中城市第三產(chǎn)業(yè)員工宿舍模式提供了豐富的客群。
在“十四五”規(guī)劃中亦透露出支持藍領(lǐng)公寓長足發(fā)展的信號：“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”
需求拉動疊加政策利好，我國藍領(lǐng)公寓行業(yè)正處在風口，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2014年，國內(nèi)布局藍領(lǐng)公寓的企業(yè)僅有2家，而2020年，已有20家品牌企業(yè)進入該領(lǐng)域，且部分企業(yè)已具備一定發(fā)展規(guī)模。
初探告捷 多家品牌初具規(guī)模
2020年，在疫情陰霾之下，企業(yè)涉足藍領(lǐng)公寓仍動作頻頻。
繼將部分白領(lǐng)公寓改為藍領(lǐng)公寓后，2020 年，魔方集團新開超 2000 間藍領(lǐng)公寓，緩解產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊基層員工的住宿問題。魔方集團相關(guān)負責人表示，目前，一線城市第三產(chǎn)業(yè)人才數(shù)量正在增長，魔方公寓布局在市中心的門店，主要客源就包括物流、外賣、家政以及餐飲業(yè)人員，“前不久，我們跟天鵝到家簽了戰(zhàn)略合作，為該平臺上的家政阿姨提供居住服務(wù)。針對人員多、需求分散的工作團體，市區(qū)的公寓門店可以滿足其需求。”
除自我擴張外，收并購也是長租公寓品牌拓寬新“藍海”的主要手段之一。
作為國內(nèi)最大的企業(yè)住宿運營商，安歆公寓先后并購易企租和新起點公寓，入股杭州諾巢公寓，加速行業(yè)資源整合。疫情之下，藍領(lǐng)公寓體現(xiàn)了較好的抗風險能力，加速規(guī)模擴張。目前，安歆公寓已布局全國 24 個城市，重點分布于北京、上海等一線城市及南京、杭州等熱點新一線城市。
與上述各品牌的發(fā)展模式不同，華舍公寓和筑夢居公寓提出“共享宿舍”概念，即同一家門店可以承接多家企業(yè)的住宿需求，如此便可減少空置床位，降低企業(yè)員工的住宿成本，從而靈活安排床位。
與此同時，亦有企業(yè)專注打造“職+住”生態(tài)圈，致力于為本企業(yè)員工提供住宿綜合服務(wù)，在這方面的主要代表為豐樂公寓。作為順豐自有的藍領(lǐng)公寓品牌，豐樂公寓面向企業(yè)內(nèi)部員工提供住宿服務(wù)，以功能需求為主導(dǎo)，滿足用戶基本租住需求。目前，豐樂公寓已經(jīng)布局北京、天津、上海、蘇州、杭州等十余城。
而自如城市之光采用的則是一價全包的方式，即所有房型免收服務(wù)費，并提出城市生活六人間免水電網(wǎng)費，最大限度地降低企業(yè)員工的居住和生活成本。
不同于白領(lǐng)公寓按單間計價，藍領(lǐng)公寓大多以床位定價。從房間戶型上來看，多數(shù)藍領(lǐng)公寓可以提供單人間、雙人間、4人間、6人間以及8人間的企業(yè)宿舍。在一線、新一線城市，藍領(lǐng)公寓的價格范圍大概在每月幾百至一千余元不等，遠低于這類城市的平均租金。
品質(zhì)、安全、盈利模式 行業(yè)痛點待突破
近年來，95后、00后紛紛走出象牙塔，成為藍領(lǐng)群體中的重要力量。未來，新生代流動人口將成為該隊伍中的“主力軍”。與“前輩”相比，新藍領(lǐng)階層對居住品質(zhì)的追求不斷攀升。
根據(jù)克而瑞調(diào)查顯示，“90后”藍領(lǐng)受教育水平顯著提升，大專以上學(xué)歷占比超過70%，消費習(xí)慣也發(fā)生著新的變化。不同于過往藍領(lǐng)的“克制型消費”，新藍領(lǐng)階層更加注重租住環(huán)境的品質(zhì)及安全性，對于公寓的休閑文化娛樂活動也有較高的預(yù)期，希望租住環(huán)境居住和娛樂屬性兼?zhèn)洹?/p>
此時，藍領(lǐng)公寓行業(yè)升級就顯得尤其重要。對于公寓運營商來說，如何迎合多元化的、逐步升級的客戶需求是亟需思考的問題。一方面，提升產(chǎn)品硬實力，打造多元化、人性化產(chǎn)品，實現(xiàn)多形態(tài)產(chǎn)品、多場景應(yīng)用是藍領(lǐng)公寓企業(yè)的必經(jīng)之路。而另一方面，企業(yè)也要加強品牌服務(wù)軟實力，打造精細化、人性化的運營體系，全面提升公寓產(chǎn)品的租住品質(zhì)，讓客群更加有歸屬感。
除品質(zhì)外，居住安全亦是租客做選擇時的重點。以往，藍領(lǐng)公寓市場品質(zhì)參差不齊，經(jīng)常與“群租房”劃等號，加之藍領(lǐng)公寓租住的人員多，背景復(fù)雜，流動性高，租客可控程度遠低于白領(lǐng)公寓，管理力度與難度更大，存在著重大安全隱患。
而對于藍領(lǐng)公寓企業(yè)而言，在發(fā)展和擴張中也存在需要規(guī)避的“雷區(qū)”。作為重資產(chǎn)行業(yè)，長租公寓投入大、回報周期長、盈利模式單一，即使藍領(lǐng)公寓投入相對較小，亦容易產(chǎn)生現(xiàn)金流風險。同時，為了滿足客群“較低租金”的需求，藍領(lǐng)公寓企業(yè)極易陷入“營業(yè)收入難增長、收入結(jié)構(gòu)單一”的怪圈。因此，只有不斷革新盈利模式，深度挖掘非房消費業(yè)務(wù)，實現(xiàn)多元化營收結(jié)構(gòu)，才能保證長久穩(wěn)定的經(jīng)營。
目前，藍領(lǐng)公寓行業(yè)仍有“增值空間”可挖。拿魔方公寓舉例，目前，其增值服務(wù)涉及入室保潔，免費維修、定制企業(yè)房型及提供班車等。
一位業(yè)內(nèi)人士表示認為：“想要讓行業(yè)真正‘活起來’，就要在增值服務(wù)上下功夫，積極開發(fā)客群線下入口，挖掘更多場景消費。” (齊悅)
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