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出品｜焦點財經&搜狐地產

作者 | 王迪

編輯 | 吳亞

上半年，越秀地產在土地市場上激進 “納儲”，越秀服務則在收入凈利及外拓等多維層面深耕。

8月22日下午，越秀服務發布2023年中期業績報告。報告期內，越秀服務股東應占盈利為2.48億元，同比增長17.5%。實現總收入為15.12億元，同比增長38.7%，毛利率為28.1%。

即便地產面臨行業下行周期，物管行業的抗周期性及可持續增長性依舊呈現穩定狀態。

今年上半年，越秀服務社區增值業務整體收入同比提升60%，達到4.01億元。尤其是，新零售和美居業務呈現出快速發展態勢。新零售業務收入1.53億元，同比增長153.0%；美居業務收入為0.80億元，同比增長61.4%。

（2023年上半年越秀服務社區增值服務情況）

（2023年上半年越秀服務毛利率情況）

業務層面之外，針對收并購話題，越秀服務管理層指出，目前接觸的標的很多，既包括上市及未上市的企業，也包括暴雷的企業。但目前的態度是積極審慎，避免因收并購造成商譽減值 ，希望能找到與自身管理相匹配的標的物。

對于未來，管理層則表示，越秀服務將繼續執行“1+4+4+5”總體戰略，即1個中心、4大業態、4大增值服務和5項能力，同時憑借母公司越秀地產在大灣區的實力，以廣州為中心深耕大灣區，聚焦長三角。

上半年社區增值收入大漲6成，新零售漲153.0%

從上半年的成績單來看，越秀服務的營收結構持續優化。其中，基礎物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、市場定位及租戶招攬服務、商業運營及管理服務占比分別為30%、27%、23%、17%、3%。

“深化增值服務平臺，讓越秀服務憑借與業主建立起來的信任，建立起了有一定規模的私域流量。相信在引流和轉化方面，越秀服務還是有很高的潛力，繼續大有可為。”

（2023年上半年越秀服務營收構成）

管理層的看法是，基礎物業管理不會有很高的毛利，要看后面增值服務及衣食住行是否有空間。

就半年報收入結構來看，越秀服務來自非商業物業管理及增值服務所得收入為人民幣12.11億元，同比增長49.4%；來自商業物業管理及運營服務所得收入為人民幣3.01億元，同比增長7.7%。

就非商業務來看，基礎物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、市場定位及租戶招攬服務、商業運營及管理服務比例分別為30%、23%、27%、3%、17%。基礎物業管理服務和社區增值服務占據大頭。

（2023年上半年越秀服務非商收入明細）

（2023年上半年越秀服務商業收入明細）

在社區增值服務收入方面，家居生活服務、空間運營服務及裝修、拎包入住服務占比分別為72%、8%、20%，家居生活服務不斷突圍。

管理層在業績會上指出，越秀服務的增值服務戰略是打造核心產品，整合供應鏈，聚焦經紀業務、新零售、美居、社商及市場智能化五大業務。

在經紀業務方面，上半年，越秀服務提高門店和業務覆蓋率和社區滲透率，強化渠道建設；存量租售業務大幅提升，與此同時，其布局房屋屋托管業務，聯動在管項目的物管人員協同創收，參與租售中介和車位等。

新零售業務方面，越秀服務也在增加便民奶站、越秀生活館等創新業務；持續優化產品，引入家電產品；開展“一城一味”特色食品。戶均產值大幅提升至98元/戶，同比增長58%。

在美居業務方面，越秀服務優化產品力，提升服務力，提高市場力；在社商業務方面，則大力推進存量業務的精細化運營，獲得廣州同德商業廣場及蘇州蘇胥坊的策劃招商代理業務；智能化業務方面，積極承接越秀地產智能化業務，包括智能產品的銷售和安裝、視頻監控軟件系統開發以及相關設計和咨詢等服務；積極拓展市場智能化業務，探索智慧社區智能化業務。

“越秀服務在管面積主要位于一、二線城市，服務的業主有一定的消費能力，圍繞管轄的小區，可以提供可增持的服務，包括社區商業、美居的業務，未來可以拓展裝修等賽道。物業公司也會為小區業務提供優質的服務，滿足人民對美好生活品質及符合國家方針政策。”管理層稱。

手握46億元現金，積極審慎收并購避免商譽減值

業務層面的深耕是為提升業績，而面積的拓維則是為了搶占地盤，更好地贏得主動權。

從今年7月，原越秀服務財務總監陳冬鵬調任為集團的并購負責人，越秀服務想要沖擊在管面積1億平米目標夙愿并未改變。

在業績會上，管理層也指出，越秀服務的收并購一直是積極的，上市目的中投向募集資金里就有10億用于收并購。但在評估標時是審慎的。

2021年6月上市時，越秀服務層提出3年內達到1億平米在管目標，如今所剩時間不到1年。越秀服務中期總在管面積還僅僅達到5876萬平方米，要想實現目標壓力不小。

在資金層面，根據半年報顯示，越秀服務手頭現金46.20億元，年度資金收益率從1.84%提到到2.28%。派息率提升到50%。公司現金流每年都有盈利，也會與股東成長帶來的收益。這意味不僅收并購高管到位，其可做收并購支撐的現金也是充足的。

對于收并購，管理層的看法是，行業目前管理分散度還是高的，未來收并購的機會還存在，相信會向管理品質好、有一定管理規模的企業歸攏。

“至于標的選擇，越秀服務一直要做負責任的收并購，我們會積極關注市場上出現的機會，重點關注與越秀服務協同效益較高的、有一定規模的、區域上能提升我們管理密度及經營質量，同時可持續發展性比較高，且財務規范相對合理的標的。”

除了收并購之外，越秀服務管理層也指出，收并購是一種方式，還是傾向于通過外拓進行增加管理規模，相信未來第三方的占比會越來越多。

母公司持續“補奶”，上半年新增第三方合約面積占47%

高度依賴母公司一直是物管企業的通病。從上半年表現來看，越秀服務除了背靠母公司之外，也在通過第三方外拓來改變此種現狀。

上半年，越秀服務新簽約項目44個，新增合約面積826萬平方米。其中，越秀地產、越秀集團及第三方新增合約面積來源占比分別為16%、37%、47%。

“我們會進一步拓展越秀集團體系內的其他公司的項目，為服務規模穩步擴大做支撐。與此同時，我們也會積極尋求外部支持。除了管理存量項目以外，正積極拓展第三方的項目。”

（2023年上半年越秀服務合約面積增長情況及構成）

據管理層透露，上半年，越秀地產在北京、上海、成都、杭州等核心城市開展投資拿地工作，總獲取2107萬平方米優質開發項目，這持續對越秀服務交付了優質項目。

此外，今年上半年，越秀服務重點外拓的項目包括巴斯夫(廣東)一體化基地項目、山航青島園區項目、融青生態園項目、廣西移動項目、海南開維生態城、鄂州國際會展中心項目。

從整體項目規模來看，期內，越秀服務共有合約項目416個，總合約面積7750萬平方米，合約面積增長9.8%；總在管面積5876萬平方米，同比增長13.7%。在管項目346個，服務業主25萬戶。

就在管面積區域分布來看，大灣區依舊是越秀服務深耕的區域。其中，大灣區、華中、華東、北方、西部占比分別為56%、14%、13%、12%、5%。與此同時，合約項目覆蓋46個城市（含香港），一二線城市占比達到89%。

（2023年上半年越秀服務在管面積分布情況）

從業態分布來看，住宅業態占比占據大頭，占比64%，此外，商業及產業園、TOD業態、城市服務及公建分別占比為15%、11%、10%。

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